Мой доклад в ИТАР-ТАСС 16 декабря 2010 года
На сегодняшний день в СПб на рынке недвижимости продажи жилья по экспертным оценкам находится примерно 15 тыс. агентов. И это много, т.к. если считать, что среднему агенту, для того, чтобы иметь приемлемый доход для содержания семьи, необходимо совершать не менее 6 сделок в год, а в среднем в СПб в год совершается примерно 70 тыс. сделок, а также, если принять во внимание, что по оценкам экспертов 90% сделок проходит при посредничестве какого-либо агента, то получается, что сегодня на долю одного агента приходится примерно 4 сделки в год. Кто-то скажет «Так это хорошо, что агентов так много – это же конкуренция, она заставляет агентов лучше работать, повышать качество услуг, снижать комиссионные», то прошу заметить, что на самом деле это не так, потому что для входа на рынок не существует никаких заградительных барьеров, что дает возможность всем, у кого появился знакомый, желающий продать квартиру, выйти на рынок и предоставлять услугу агента по недвижимости не имея ни соответствующего опыта, ни образования. Это ведет только к снижению комиссионных (и то не всегда), но не повышает качество услуг – это точно. Что делать, чтобы качество предоставляемых услуг агента по недвижимости улучшилось?
Этим вопросом и занимается на сегодняшний день созданная в январе 2010 года Санкт-Петербургская палата недвижимости. Наша задача – объединить максимальное количество агентств по недвижимости. Наш лозунг «Общественное объединение не должно быть клубом золотых динозавров». По итогам 10 месяцев работы в Палате уже почти 90 членов, среди которых есть и ПБОЮЛ. В декабре запущена система обучения агентов, которую за месяц прошли 40 человек. Наполняется регистр специалистов, прошедших аттестацию, выдаются соответствующие удостоверения, открыта Общественная приемная клиентов рынка недвижимости, в которую сегодня поступает 3-4 обращения в день от граждан Петербурга по проблемам разного рода в сфере недвижимости. Но это лишь часть общего плана развития Палаты. Мы считаем, что порядок на рынке агентских услуг по недвижимости можно навести только посредством принятия отраслевого Закона об агентской деятельности на рынке недвижимости. Концепция этого закона было озвучена в октябре на Гражданском жилищном форуме в Петербурге, прошли слушания в законодательном собрании Архангельска, на следующей неделе пройдут слушания в заксобрании Великого Новгорода. В результате принятия Закона произойдет качественное перераспределение агентов – случайные посредники не смогут работать.
Дмитрий Щегельский, 17.12.2010
Более того, в законах нет даже определения агентской деятельности. Фактически целая отрасль услуг на таком сложном рынке, как рынок недвижимости, не регулируется никакими специальными законами. В результате сделку по недвижимости может провести любой человек, даже вчерашний уголовник, вчера вышедший из мест заключения. Между тем, по роду своей работы человек, проводящий сделку, имеет доступ к важнейшей информации и, что, самое главное – к деньгам клиентов. Все эти причины приводят, в конечном счете, к криминализации рынка и не позволяют ему цивилизованно развиваться. В этой ситуации реальные агенты по недвижимости лишены легальных и доступных средств на получение необходимой для проведения информации сделки. В результате всех этих обстоятельств в первую очередь страдают клиенты рынка недвижимости. Этими основными причинами и вызвано предложение Северо-западной палаты недвижимости о создание закона об агентской деятельности. По словам президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости (СПН) Дмитрия Щегельского, который представил концепцию закона на V совещании органов власти и профессиональных участников рынка Северо-запада РФ, появление закона диктуется самим рынком, поскольку в отсутствие законодательной базы в последнее время на рынке активизировались и мошенники и недобросовестные агенты. Любой закон не может решить в корне добросовестность предоставляемых работ или услуг, но, как полагает Дмитрий Щегельский , он может быть тем инструментом, который позволит клиенту агентских услуг на рынке недвижимости определять внешние признаки надежности агента. В концепции закона предлагается ввести законодательное определение как самой профессии, так прав и обязанностей агентств и агентов по недвижимости. Дмитрий Щегельский считает, что в закон необходимо включить требования к договору с клиентами рынка недвижимости, а также в законе должен быть введен регистр специалистов и компаний, должен быть создан орган-держатель регистра, предусмотрено создание общественного наблюдательного органа за деятельностью агентов. В проекте закона предлагается следующее определение понятия агента по недвижимости: «Агент по недвижимости – физическое лицо, имеющее документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области агентской деятельности по недвижимости в соответствии с утвержденными образовательными, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области агентской деятельности по недвижимости, осуществляющее агентскую деятельность по недвижимости на основании трудового договора между агентом по недвижимости и юридическим лицом (агентством по недвижимости), либо самостоятельно, занимаясь частной практикой в качестве ПБОЮЛ. Агент обязан быть членом СРО, застраховать свою профессиональную ответственность». Понятие агентства определяется так: «Агентство по недвижимости – юридическое лицо, руководителем которого является агент по недвижимости и имеющее в штате не менее двух агентов по недвижимости, либо имеющее договорные отношения с не менее двумя агентами по недвижимости, осуществляющими частную практику». Кроме того, в законе определяются и другие основные понятия. Все агенты и агентства по недвижимости должны являться членами Саморегулируемых организаций (СРО). При этом выдвигаются основные требования к СРО — не менее 1500 участников, наличие компенсационного фонда, страхование профессиональной ответственности, наличие третейского суда и профессиональных стандартов. Общее регулирование производится Национальным советом по агентской деятельности в сфере недвижимости, держателем реестра агентов по недвижимости может быть Росрегистрация, Минэкономразвития или иные органы государственной власти.Понятно, что в столь кратком изложении учесть все особенности деятельности агентов и агентств на таком сложном рынке, как рынок недвижимости практически невозможно. Но, тем не менее, основные принципы, заложенные в основу закона, здесь изложены. Необходимость появления закона за последнее время обсуждалась многим специалистами и практически все риэлторы приходят к однозначному выводу – закон необходим, и рынок без него нормально развиваться не может. По мнению председателя правления Северо-западной палаты недвижимости Павла Созинова, необходимость принятия закона назрела уже давно. Ведь до сих пор у агентов по недвижимости официально нет ни прав, ни обязанностей. В частности, агент по недвижимости не имеет доступа к важнейшим документам необходимым для проведения сделок, что существенно снижает безопасность их проведения, не говоря уже о возможности проведения полноценной экспертизы по сделке.Как считает Член Совета Ассоциации риэлторов, председатель комитета по риэлторской деятельности Юрий Воробьев закон, безусловно, необходим. Другое дело форма и содержание закона. Например, по словам Воробьева не совсем понятна на сегодняшний день роль СРО в регулировании рынка. Другое ключевое понятие, выделенное Воробьевым, касается страхования профессиональной ответственности. Как он считает, страхование гражданской ответственности имеет право на существование только в том случае, если оно реально отвечает интересам клиентов, а не служит формальным признаком «цивилизованности» агентства. Что касается обсуждения закона, то, по мнению Воробьева в его обсуждении должны принять максимальное количество профессионалов и, как заявил Воробьев, «я думаю, члены Ассоциации риэлторов также могли бы принять в этом участие».Как полагает президент другого профессионального объедения риэлторов Санкт-Петербурга «Гильдии Риелторов» Андрей Васильев, прежде чем говорить о самом законе, необходимо принять ряд условий, при которых он мог бы реально работать. Во-первых – отменить так называемую балансовую стоимость квартиры и проводить все сделки по реальной рыночной стоимости. Это условие позволило бы вывести рынок из «черного нала» и проводить нормальные расчеты с использованием банковских инструментов. Однако для этого необходимо также и принятие «Трастового» закона, в соответствии с которым агентства могли бы распоряжаться деньгами клиентов (по их указаниям и только в определенных целях), но не могли бы распоряжаться ими по собственному усмотрению. Необходимость такого закона позволила бы значительно снизить криминальную нагрузку на рынок, выведя с него все наличные средства. Что касается самого закона, то, по словам Васильева, Гильдия готова не только участвовать в его составлении, но «мы также готовы предоставить для облегчения работы готовый проект такого закона, уже прошедшего в свое время три чтения в Законодательном собрании Санкт-Петербурга. Безусловно, этот проект нуждается в доработке, но как основа он вполне подходит для начала работы».Подводя итоги нашего краткого обсуждения, хочется отметить, что многие риэлторы и юристы рынка недвижимости выразили сомнения в необходимости закона в том случае, если он реально не будет защищать права клиентов рынка недвижимости. Каким образом это можно сделать в рамках закона? Или мы все равно не сможем обойтись либо без гарантий государства или обязательного страхования титула? Пока этот вопрос остается за рамками нашей дискуссии. Сергей Уткин, 