В Российской Федерации для всех регионов действует один Гражданский Кодекс, один Закон о регистрации прав на недвижимость. Государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество осуществляет один предприятием — Федеральной службой кадастра и картографии (Росреестр). Казалось бы — система регистрации прав на недвижимость должна быть единой, ан нет! Петербург стоит особняком, когда речь заходит о регистрации права на комнаты (доли в квартире).
Так в СПб, объектом права указывается вся квартира
в других регионах объектом права указывается конкретная комната в квартире
С начала 2013 года жилищный рынок Петербурга демонстрирует образцово-показательную стабильность. Цены ежемесячно растут символически – в пределах долей процента, столь же незначительно увеличивается и число сделок.
Насколько эта тенденция устойчива, какие факторы могут повлиять на оживление рынка и каковы прогнозы на 2013 год, рассказали на пресс-конференции эксперты Санкт-Петербургской палаты недвижимости.
Аренда: долгий путь к легальности
По словам Екатерины Романенко, президента ГК «Экотон», одним из самых заметных событий текущего года стало наметившееся внимание властей к одному из самых «тихих» сегментов рынка недвижимости – аренде жилья. Здесь и новые инициативы Федеральной налоговой службы по налоговым вычетам для «белых» арендаторов, и внесенный в Государственную Думу проект реформирования института некоммерческого найма, и ряд предложений по введению новых механизмов коммерческой аренды.
«Рынок будет меняться в сторону легализации, на нем, несомненно, появятся новые игроки, все это со временем приведет и к коррекции арендных ставок», – считает Екатерина Романенко. Впрочем, по ее мнению, в текущем году эти факторы вряд ли успеют как-то отразиться на состоянии рынка. Пока что арендные ставки растут лишь в пределах инфляции. Так, средняя цена аренды однокомнатной квартиры в феврале текущего года составила 21,2 тыс. руб., увеличившись лишь на 5% по сравнению с февралем 2012-го. Средние арендные ставки на двух- и трехкомнатные в феврале составляли 28,2 тыс. руб. (+7%) и 36,4 тыс. руб. (+5,5%) соответственно.
С тем, что в 2013 году на рынке аренды серьезных изменений не произойдет, согласен и эксперт Аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Юрий Курикалов. По его словам, в перспективе «изменения в правовом поле будут “тектоническими”, и прорыв в создании нового рынка арендного жилья все-таки произойдет», но, безусловно, не в 2013 году.
«Игра в догонялки»
Самый заметный фактор, с которым специалисты связывают возможное изменение рыночной ситуации, это значительное смещение спроса на первичный рынок. По словам Анастасии Казанской, генерального директора агентства недвижимости «АмирА-Н», главной причиной этого является ограниченность финансовых возможностей основной массы покупателей. «В процессе поиска жилья многим покупателям приходится корректировать свои предпочтения, делая основным приоритетом выбора квартиры ее минимальную цену», – считает эксперт.
Однако выбор «первички» ради экономии с каждым годом становится все менее актуальным. В результате прошлогоднего роста цен на рынке новостроек разницы между средними ценами на первичное и вторичное жилье существенно сократилась. По сведениям Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», в январе-феврале прошлого года средняя цена квадратного метра в новостройках отставала от аналогичного показателя вторичного рынка на 16%, в январе текущего года разница уже не превышала 12%, а в феврале снизилась до 11%.
По мнению Дмитрия Щегельского, генерального директора ООО «Бенуа», при дальнейшем росте цен на строящееся жилье может произойти отток покупателей на вторичный рынок. А это, в свою очередь, приведет к повышению «вторичных» цен. «Подобную ситуацию, когда всплеск цен случился после предельного сокращения дельты между “новым” и “старым” жильем мы уже наблюдали в 2006 и 2008 годах. Не исключено, что и тенденции 2013-го приведут к чему-то подобному», – считает эксперт.
Периферийные перспективы
«Уже сейчас определенный тип жилья выгоднее покупать на вторичном рынке в центральных районах города, а не в новостройках. Трех-четырехкомнатная квартира в центре сегодня зачастую сравнима по цене с двухкомнатной в новых домах бизнес-класса», – отмечает Екатерина Романенко.
При этом, по словам Павла Созинова, председателя правления НП «Северо-Западная палата недвижимости», соотношение цены и качества на первичном рынке тоже все чаще выглядит несбалансированным. «Рынок строящегося жилья смещается все дальше на периферию, в том числе и на областные территории. Но если областная регистрация сегодняшних покупателей почти не смущает, то продолжающийся рост цен на такие объекты и волюнтаризм застройщиков в вопросах ценообразования – совсем другое дело», – считает эксперт. По его мнению, по целому ряду объектов, строящихся сегодня, цены уже сегодня необоснованно завышены и интерес к ним будет снижаться.
Пока все эти тенденции отмечаются лишь в качестве потенциальных, и значимого влияния на рынок не оказывают. Те же эксперты отмечают не только стабильность цен, но и устойчивость текущей покупательской структуры спроса. Возможно, потому, что для системных изменений на рынке необходимо более длительное время. Пока же те, кто решил купить или продать свою недвижимость именно в 2013 году, со значительной долей уверенности могут ожидать, что год будет спокойным.
Разница между средними ценами на вторичном и первичном рынках жилья СПб
Вид из окон является одним из важных параметров жилой недвижимости и может оказывать влияние на ее стоимость, особенно если дом находится вдали от метро или парков. Такое мнение высказал БН глава Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
По его словам, непривлекательный пейзаж за окном, например, вид на ТЭЦ или промзону, может снизить стоимость квартиры на 3% по сравнению с ценой на аналогичное жилье, не имеющего подобного недостатка.
«Безусловно, застройщики знают о плюсах и минусах возводимых ими объектов и могут продавать менее ликвидные квартиры со скидкой либо предлагать другие финансовые механизмы типа беспроцентной рассрочки», — уверен эксперт.
Фонд имущества объявил беспрецедентные для Петербурга торги. Отдаются квартиры в центре по бросовым ценам. Их особенность в том, что на продажу выставили помещения, официально числящиеся как офисные, но вполне пригодные для проживания. Главный плюс подобного статуса — сумма сделки. Так, 60-метровую квартиру в самом начале Московского проспекта город готов отдать за три с половиной миллиона, а 55 квадратных метров на Таврической улице стоят один млн 200 тыс. рублей. Корреспондент НТВ Дмитрий Павлов приценился. Слова Динары Усеиновой не вяжутся с увиденным. Так называемое нежилое помещение начинается с просторной студии. В комнате угадывается современный дизайн, а евроремонт лишь слегка потрепан. Снятые панели гипрока обнажают систему отопления, электропроводка торчит из-под навесных потолков. Первый замдиректора Фонда имущества ведет нас в глубь помещения, демонстрируя дальнейшую планировку. Динара Усеинова, первый заместитель генерального директора ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»: «Не очень интересными вспомогательными помещениями новый собственник может распорядиться по своему усмотрению. Может быть, сделать какую-то перепланировку, объединить или, может, как-то иначе разделить». Не стесняясь, Динара Усеинова предлагает пройти в туалет. Для того чтобы лишний раз убедить в исправности водопровода. О том, что на этих 62 квадратных метрах когда-то был офис, напоминает лишь забытая фирменная вывеска и касса в душевой. Но смыть деловой статус не так просто. Чтобы переоформить нежилое помещение в квартиру, одного косметического ремонта мало. Динара Усеинова, первый заместитель генерального директора ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»: «Те требования, которые будут предъявлять органы, это чтобы по санитарным нормам здесь было возможно проживание. Чтобы здесь не было сырости, жилые помещения соответствовали тем требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям, чтобы имелось все санитарно-гигиеническое оборудование, исправные водопровод, канализация». Корреспондент НТВ: «Так тут все есть. Осталось подмести, прибраться». Динара Усеинова, первый заместитель генерального директора ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»: «Тогда в добрый путь, если вам это помещение так понравилось». Юридически сложную процедуру переоформления придется пройти вне зависимости от начального состояния помещения. Побегать за справками одинаково придется и обладателям современной студии, и смельчакам, которые купят настоящие трущобы. Фонд имущества предлагает товар на любой кошелек. Это помещение на Таврической улице не открывали семь лет. Здесь явно когда-то жили люди, но риэлтор Дмитрий Щегельский уверен, что эти стены вряд ли когда-нибудь назовут квартирой. Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости: «Да, я думаю такое помещение перевести из нежилого помещения в жилое будет очень сложно. Скорей всего, его будут приобретать под коммерческие цели». В Фонде имущества заявляют, что несмотря на заявленный нежилой статус, использовать «встройку» в качестве жилья уже сегодня никто не запрещает. Например, на Большой Морской в официально нежилом помещении приютили дворников. Две сотрудницы ЖКС № 2 Центрального района живут в сравнительно неплохих условиях. Заставлять покупателя переоформлять нежилое помещение в жилое никто не собирается. Хозяин может здесь сам жить, сдавать квартиру в наем или делать здесь свой бизнес. Закон он при этом не нарушит. Единственное чего собственник не сможет сделать, это зарегистрироваться здесь сам или прописать в этом помещении своих детей. Специалисты предполагают, что новый вид товара будет популярен, в основном, у тех горожан, которые уже имеют жилье и прописаны в Петербурге. Для них запасной вариант актуален и без официального статуса. Эфир подготовил * Дмитрий Павлов Корреспондент службы информации НТВ
