Россию ждет дефолт после Олимпиады в Сочи 2014 года. Именно такой «постулат» в данный момент «давит» на рынок недвижимости.
При этом каждый субъект рынка недвижимости ожидает от гипотетического дефолта разных событий, покупатели недвижимости ждут, что цены упадут, а продавцы ожидают роста цен. В результате некоторые продавцы недвижимости решили занять выжидательную позицию и снять продаваемые объекты с продажи.
К сожалению, многие граждане используют в речи некоторые слова, правильный смысл которых им не известен. Отсюда и ожидания дефолта России, хотя дефолт — это неспособность платить по долгам. Как известно в 1998 году Россия объявила технический дефолт. Как установила комиссия Совета Федерации по расследованию обстоятельств дефолта 1998 года, «непосредственной причиной принятия решений от 17 августа [1998 года] стало отсутствие у Правительства Российской Федерации средств, необходимых для исполнения своих долговых обязательств по ГКО — ОФЗ, а также резкое ухудшение условий привлечения для этого новых займов.» В свою очередь, причиной возникновения долгового кризиса стало «завышение доходности ГКО — ОФЗ практически с первых же месяцев их размещения, что привело к осуществлению „пирамидального“ принципа обслуживания накапливаемого государственного долга, согласно которому для погашения обязательств по уже размещенным ГКО — ОФЗ производилась эмиссия новых займов». Это, по мнению комиссии, «неизбежно должно было привести к саморазрушению строящейся таким образом системы государственных заимствований и банкротству государства».
Предельное значение показателя для государственного долга к ВВП не выше 80%. Хотя некоторые считают критической меткой 50%. Превышение страной этой величины – показатель ее сомнительной платежеспособности, свидетельствующей о непосильной долговой нагрузке.
Пик российского государственного долга пришёлся на 1998 год (146,4 % ВВП)
На 1 января 2014 года госдолг РФ составляет около 31% от ВВП, что позволяет надеется, что Россию не ждет дефолт ни после Олимпиады в Сочи 2014 года, ни перед Чемпионатом Мира по футболу 2018 года.
С начала 2013 года жилищный рынок Петербурга демонстрирует образцово-показательную стабильность. Цены ежемесячно растут символически – в пределах долей процента, столь же незначительно увеличивается и число сделок.
Насколько эта тенденция устойчива, какие факторы могут повлиять на оживление рынка и каковы прогнозы на 2013 год, рассказали на пресс-конференции эксперты Санкт-Петербургской палаты недвижимости.
Аренда: долгий путь к легальности
По словам Екатерины Романенко, президента ГК «Экотон», одним из самых заметных событий текущего года стало наметившееся внимание властей к одному из самых «тихих» сегментов рынка недвижимости – аренде жилья. Здесь и новые инициативы Федеральной налоговой службы по налоговым вычетам для «белых» арендаторов, и внесенный в Государственную Думу проект реформирования института некоммерческого найма, и ряд предложений по введению новых механизмов коммерческой аренды.
«Рынок будет меняться в сторону легализации, на нем, несомненно, появятся новые игроки, все это со временем приведет и к коррекции арендных ставок», – считает Екатерина Романенко. Впрочем, по ее мнению, в текущем году эти факторы вряд ли успеют как-то отразиться на состоянии рынка. Пока что арендные ставки растут лишь в пределах инфляции. Так, средняя цена аренды однокомнатной квартиры в феврале текущего года составила 21,2 тыс. руб., увеличившись лишь на 5% по сравнению с февралем 2012-го. Средние арендные ставки на двух- и трехкомнатные в феврале составляли 28,2 тыс. руб. (+7%) и 36,4 тыс. руб. (+5,5%) соответственно.
С тем, что в 2013 году на рынке аренды серьезных изменений не произойдет, согласен и эксперт Аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Юрий Курикалов. По его словам, в перспективе «изменения в правовом поле будут “тектоническими”, и прорыв в создании нового рынка арендного жилья все-таки произойдет», но, безусловно, не в 2013 году.
«Игра в догонялки»
Самый заметный фактор, с которым специалисты связывают возможное изменение рыночной ситуации, это значительное смещение спроса на первичный рынок. По словам Анастасии Казанской, генерального директора агентства недвижимости «АмирА-Н», главной причиной этого является ограниченность финансовых возможностей основной массы покупателей. «В процессе поиска жилья многим покупателям приходится корректировать свои предпочтения, делая основным приоритетом выбора квартиры ее минимальную цену», – считает эксперт.
Однако выбор «первички» ради экономии с каждым годом становится все менее актуальным. В результате прошлогоднего роста цен на рынке новостроек разницы между средними ценами на первичное и вторичное жилье существенно сократилась. По сведениям Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», в январе-феврале прошлого года средняя цена квадратного метра в новостройках отставала от аналогичного показателя вторичного рынка на 16%, в январе текущего года разница уже не превышала 12%, а в феврале снизилась до 11%.
По мнению Дмитрия Щегельского, генерального директора ООО «Бенуа», при дальнейшем росте цен на строящееся жилье может произойти отток покупателей на вторичный рынок. А это, в свою очередь, приведет к повышению «вторичных» цен. «Подобную ситуацию, когда всплеск цен случился после предельного сокращения дельты между “новым” и “старым” жильем мы уже наблюдали в 2006 и 2008 годах. Не исключено, что и тенденции 2013-го приведут к чему-то подобному», – считает эксперт.
Периферийные перспективы
«Уже сейчас определенный тип жилья выгоднее покупать на вторичном рынке в центральных районах города, а не в новостройках. Трех-четырехкомнатная квартира в центре сегодня зачастую сравнима по цене с двухкомнатной в новых домах бизнес-класса», – отмечает Екатерина Романенко.
При этом, по словам Павла Созинова, председателя правления НП «Северо-Западная палата недвижимости», соотношение цены и качества на первичном рынке тоже все чаще выглядит несбалансированным. «Рынок строящегося жилья смещается все дальше на периферию, в том числе и на областные территории. Но если областная регистрация сегодняшних покупателей почти не смущает, то продолжающийся рост цен на такие объекты и волюнтаризм застройщиков в вопросах ценообразования – совсем другое дело», – считает эксперт. По его мнению, по целому ряду объектов, строящихся сегодня, цены уже сегодня необоснованно завышены и интерес к ним будет снижаться.
Пока все эти тенденции отмечаются лишь в качестве потенциальных, и значимого влияния на рынок не оказывают. Те же эксперты отмечают не только стабильность цен, но и устойчивость текущей покупательской структуры спроса. Возможно, потому, что для системных изменений на рынке необходимо более длительное время. Пока же те, кто решил купить или продать свою недвижимость именно в 2013 году, со значительной долей уверенности могут ожидать, что год будет спокойным.
Разница между средними ценами на вторичном и первичном рынках жилья СПб
Большинство профессионалов рынка полагают, что женщины чаще выбирают эту профессию, поскольку они более коммуникабельны и терпеливы. Именно так ответили 42,7% экспертов, опрошенных на прошедшей в Петербурге 2 декабря выставке-семинаре «Жилищный проект». Вторым по популярности стал ответ «Мужчин не видят в этой области перспектив для развития и карьерного роста. Так считают 26,5% респондентов. Еще 21,4% отметили, что агентами по недвижимости, в основном, работают женщины, поскольку их устраивает свободный график работы и они могут больше времени уделять семье. 5% считают, что женщин «как хранительницы семейного очага» привлекает все, что так или иначе связано с домом. Среди ответов также оказались такие варианты как «женщинам больше доверяют», «жизнь заставляет» и «мало кто из мужчин согласится на нестабильную зарплату». Следующий опрос будет проведен на выставке «Жилищный проект», которая состоится 10 февраля 2011 года в театре «Балтийский дом». Подробнее о выставке на сайте http://www.gilproekt.ru/
Стоимость квадратных метров практически не изменилась с начала года. Такая стабильность – абсолютный рекорд для последних 15-ти лет. С начала 90-х годов жилье в Северной столице только росло в цене. Однако, по подсчетам экспертов, с января 2010-го колебания цен на квартиры не превышает 1-го %. В денежном выражении это 100-200 рублей за квадратный метр. Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости: «Падения нет уже достаточно долго – уже больше, чем полгода мы наблюдаем стабильность. Вряд ли произойдет в дальнейшем большое, заметное падение цен. Если это только не будет связано с макроэкономическимой ситуацией». Сейчас однокомнатная квартира на вторичном рынке стоит в среднем 2,5 миллиона рублей. Цены на двухкомнатные начинаются с трех миллионов. По прогнозам специалистов, стабильные прайсы на жилье продержатся до конца года. Добавим, в месяц продается примерно 1,5 тысячи квартир на этапе строительства, и 5 тысяч квартир и комнат – на вторичном рынке. Это на треть меньше, чем до кризиса.
