Блог Президента Национальной Палаты Недвижимости

Обманутые дольщики — проблема еще не решена

Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, принял участие в совещании, организованном аппаратом полномочного представителя Президента Российской Федерации в Северо-Западном федеральном округе.
На совещании рассматривались вопросы разработки механизмов предотвращения проблемных ситуаций в жилищном строительстве с долевым участием. Оглашены предложения по внесению изменений в действующие нормативно-правовые акты, регулирующие отношение потребителей услуг в сфере недвижимости и долевого строительства. Обсуждались альтернативные схемы финансирования жилищного строительства.
— Я считаю, что самый эффективный способ решить в будущем проблемы дольщиков — запретить привлекать средства физических лиц на этапе строительства — говорит Дмитрий Щегельский, — т.е. продажи в новом доме должны начинаться только после сдачи дома. Таким образом будут решены глобальные проблемы сегодняшнего жилищного строительства: обманутые дольщики и некачественное строительство. Думаю, именно при такой схеме ответственный за строительство будет подходить к вопросу физического качества возводимого дома более ответственно, т.к. в противном случае никто не будет покупать жилье в плохом доме. Сегодня же люди платят за виртуальное качество, когда же дом сдается, то потребителю практически невозможно оспаривать свои права в отношении получения некачественного продукта. В ответ на предложение производить строительство за счет собственных (в том числе заемных у банков) средств инвестора мы слышим, что таким образом цены на строительство увеличатся, а количество возводимого жилья уменьшится. Хочу заметить, что тезис о дешевизне квадратного метра при применяемой сегодня схеме финансирования за счет физических лиц является лукавством, т.к. потребитель(дольщик) вносит собственные средства на начальных этапах строительства (многие прибегают к банковским кредитам), но стоимость денег во времени никто не отменял. Это значит, что, допустим, гражданин внес на каком-то этапе строительства 1 миллион рублей, но он не может пользоваться продуктом — квартирой, т.к. ее еще нет физически, значит потребитель попросту беспроцентно кредитует строителя. Строитель в выигрыше, он получил бесплатные деньги, потребитель в проигрыше — он мог бы положить эти деньги в банк и получить 8 процентов годовых. Еще хуже ситуация у тех потребителей, которые сами взяли кредит под проценты (сегодня это 12-15 процентов годовых) и дали эти деньги безвозмездно строителю. Дом строится в среднем два года. Получается, что стоимость квартиры к концу строительства увеличивается для дольщика на 16-25 процентов.

Дмитрий Щегельский, 28.02.2012

Учреждена первая СРО на рынке агентских услуг

1 февраля 2011 года прошло собрание фирм-членов Санкт-Петербургской палаты недвижимости. Цель собрания — учреждение СРО «Объединение агентств недвижимости». Мы сделали первое СРО агентств недвижимости в России.

Дмитрий Щегельский, 03.02.2011

Квартиры почти даром (телеканал НТВ автор:Дмитрий Павлов Корреспондент службы информации НТВ)

Фонд имущества объявил беспрецедентные для Петербурга торги. Отдаются квартиры в центре по бросовым ценам. Их особенность в том, что на продажу выставили помещения, официально числящиеся как офисные, но вполне пригодные для проживания. Главный плюс подобного статуса — сумма сделки. Так, 60-метровую квартиру в самом начале Московского проспекта город готов отдать за три с половиной миллиона, а 55 квадратных метров на Таврической улице стоят один млн 200 тыс. рублей. Корреспондент НТВ Дмитрий Павлов приценился. Слова Динары Усеиновой не вяжутся с увиденным. Так называемое нежилое помещение начинается с просторной студии. В комнате угадывается современный дизайн, а евроремонт лишь слегка потрепан. Снятые панели гипрока обнажают систему отопления, электропроводка торчит из-под навесных потолков. Первый замдиректора Фонда имущества ведет нас в глубь помещения, демонстрируя дальнейшую планировку. Динара Усеинова, первый заместитель генерального директора ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»: «Не очень интересными вспомогательными помещениями новый собственник может распорядиться по своему усмотрению. Может быть, сделать какую-то перепланировку, объединить или, может, как-то иначе разделить». Не стесняясь, Динара Усеинова предлагает пройти в туалет. Для того чтобы лишний раз убедить в исправности водопровода. О том, что на этих 62 квадратных метрах когда-то был офис, напоминает лишь забытая фирменная вывеска и касса в душевой. Но смыть деловой статус не так просто. Чтобы переоформить нежилое помещение в квартиру, одного косметического ремонта мало. Динара Усеинова, первый заместитель генерального директора ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»: «Те требования, которые будут предъявлять органы, это чтобы по санитарным нормам здесь было возможно проживание. Чтобы здесь не было сырости, жилые помещения соответствовали тем требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям, чтобы имелось все санитарно-гигиеническое оборудование, исправные водопровод, канализация». Корреспондент НТВ: «Так тут все есть. Осталось подмести, прибраться». Динара Усеинова, первый заместитель генерального директора ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»: «Тогда в добрый путь, если вам это помещение так понравилось». Юридически сложную процедуру переоформления придется пройти вне зависимости от начального состояния помещения. Побегать за справками одинаково придется и обладателям современной студии, и смельчакам, которые купят настоящие трущобы. Фонд имущества предлагает товар на любой кошелек. Это помещение на Таврической улице не открывали семь лет. Здесь явно когда-то жили люди, но риэлтор Дмитрий Щегельский уверен, что эти стены вряд ли когда-нибудь назовут квартирой. Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости: «Да, я думаю такое помещение перевести из нежилого помещения в жилое будет очень сложно. Скорей всего, его будут приобретать под коммерческие цели». В Фонде имущества заявляют, что несмотря на заявленный нежилой статус, использовать «встройку» в качестве жилья уже сегодня никто не запрещает. Например, на Большой Морской в официально нежилом помещении приютили дворников. Две сотрудницы ЖКС № 2 Центрального района живут в сравнительно неплохих условиях. Заставлять покупателя переоформлять нежилое помещение в жилое никто не собирается. Хозяин может здесь сам жить, сдавать квартиру в наем или делать здесь свой бизнес. Закон он при этом не нарушит. Единственное чего собственник не сможет сделать, это зарегистрироваться здесь сам или прописать в этом помещении своих детей. Специалисты предполагают, что новый вид товара будет популярен, в основном, у тех горожан, которые уже имеют жилье и прописаны в Петербурге. Для них запасной вариант актуален и без официального статуса. Эфир подготовил * Дмитрий Павлов Корреспондент службы информации НТВ

Дмитрий Щегельский, 03.02.2011

Мой доклад в ИТАР-ТАСС 16 декабря 2010 года

На сегодняшний день в СПб на рынке недвижимости продажи жилья по экспертным оценкам находится примерно 15 тыс. агентов. И это много, т.к. если считать, что среднему агенту, для того, чтобы иметь приемлемый доход для содержания семьи, необходимо совершать не менее 6 сделок в год, а в среднем в СПб в год совершается примерно 70 тыс. сделок, а также, если принять во внимание, что по оценкам экспертов 90% сделок проходит при посредничестве какого-либо агента, то получается, что сегодня на долю одного агента приходится примерно 4 сделки в год. Кто-то скажет «Так это хорошо, что агентов так много – это же конкуренция, она заставляет агентов лучше работать, повышать качество услуг, снижать комиссионные», то прошу заметить, что на самом деле это не так, потому что для входа на рынок не существует никаких заградительных барьеров, что дает возможность всем, у кого появился знакомый, желающий продать квартиру, выйти на рынок и предоставлять услугу агента по недвижимости не имея ни соответствующего опыта, ни образования. Это ведет только к снижению комиссионных (и то не всегда), но не повышает качество услуг – это точно. Что делать, чтобы качество предоставляемых услуг агента по недвижимости улучшилось?

Этим вопросом и занимается на сегодняшний день созданная в январе 2010 года Санкт-Петербургская палата недвижимости. Наша задача – объединить максимальное количество агентств по недвижимости. Наш лозунг «Общественное объединение не должно быть клубом золотых динозавров». По итогам 10 месяцев работы в Палате уже почти 90 членов, среди которых есть и ПБОЮЛ. В декабре запущена система обучения агентов, которую за месяц прошли 40 человек. Наполняется регистр специалистов, прошедших аттестацию, выдаются соответствующие удостоверения, открыта Общественная приемная клиентов рынка недвижимости, в которую сегодня поступает 3-4 обращения в день от граждан Петербурга по проблемам разного рода в сфере недвижимости. Но это лишь часть общего плана развития Палаты. Мы считаем, что порядок на рынке агентских услуг по недвижимости можно навести только посредством принятия отраслевого Закона об агентской деятельности на рынке недвижимости. Концепция этого закона было озвучена в октябре на Гражданском жилищном форуме в Петербурге, прошли слушания в законодательном собрании Архангельска, на следующей неделе пройдут слушания в заксобрании Великого Новгорода. В результате принятия Закона произойдет качественное перераспределение агентов – случайные посредники не смогут работать.

Дмитрий Щегельский, 17.12.2010

По какой причине агентами по недвижимости работают, в основном, женщины?

Большинство профессионалов рынка полагают, что женщины чаще выбирают эту профессию, поскольку они более коммуникабельны и терпеливы. Именно так ответили 42,7% экспертов, опрошенных на прошедшей в Петербурге 2 декабря выставке-семинаре «Жилищный проект».  Вторым по популярности стал ответ «Мужчин не видят в этой области перспектив для развития и карьерного роста. Так считают 26,5% респондентов. Еще 21,4% отметили, что агентами по недвижимости, в основном, работают женщины, поскольку их устраивает свободный график работы и они могут больше времени уделять семье. 5% считают, что женщин «как хранительницы семейного очага» привлекает все, что так или иначе связано с домом. Среди ответов также оказались такие варианты как «женщинам больше доверяют», «жизнь заставляет» и «мало кто из мужчин согласится на нестабильную зарплату». Следующий опрос будет проведен на выставке «Жилищный проект», которая состоится 10 февраля 2011 года в театре «Балтийский дом». Подробнее о выставке на сайте http://www.gilproekt.ru/

Дмитрий Щегельский, 08.12.2010